在南京城東、紫金山東麓，一場(chǎng)關(guān)于空間效率的“立體革命”正悄然發(fā)生。棲霞區(qū)馬群街道以低效用地再開發(fā)為支點(diǎn)，撬動(dòng)老牌科技園區(qū)的“立體生長(zhǎng)”——向上延伸產(chǎn)業(yè)高度、向下挖掘土地價(jià)值、向新拓展發(fā)展維度，讓沉淀多年的空間資源在產(chǎn)城融合中奏響“發(fā)展曲”。

近年來，馬群街道多措并舉、科學(xué)有序推動(dòng)馬群科技園區(qū)低效用地“二次開發(fā)”，以控詳修改重塑園區(qū)骨骼，用土地盤整疏通產(chǎn)業(yè)血脈，借馬群和金馬路TOD樞紐優(yōu)勢(shì)激活發(fā)展密碼。隨著一批企業(yè)總部、科技型企業(yè)、研發(fā)中心陸續(xù)落戶，馬群街道持續(xù)推進(jìn)“十園千企”計(jì)劃，鼓勵(lì)重點(diǎn)企業(yè)擴(kuò)內(nèi)核、拓外延，切實(shí)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。在這場(chǎng)改革攻堅(jiān)戰(zhàn)中，老牌科技園區(qū)不僅完成了空間重構(gòu)的物理反應(yīng)，更催化出產(chǎn)城共生的“化學(xué)反應(yīng)”，闖出一條存量開發(fā)與增量崛起同頻共振的新賽道。

盤清家底挖潛力，擴(kuò)容升級(jí)蓄動(dòng)能

在棲霞區(qū)天馬路7號(hào)，紫金智谷總部園的玻璃幕墻折射著創(chuàng)新光芒，人工智能企業(yè)的算法集群彰顯著科技活力。然而五年前，這里還是一塊閑置土地。面對(duì)拿地企業(yè)長(zhǎng)期“曬太陽”的困境，馬群街道創(chuàng)新采取政企協(xié)商清退機(jī)制，將土地性質(zhì)調(diào)整為科研用地，引進(jìn)紫金智谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，并于2020年開工建設(shè)，2022年底竣工投用。如今，園區(qū)已入駐企業(yè)約80家，其中規(guī)上企業(yè)近十家。

這種“向存量要空間”的實(shí)踐，在馬群科技園得到了生動(dòng)演繹。作為南京首批鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，這個(gè)占地約1.78平方公里的老牌園區(qū)曾面臨典型的發(fā)展陣痛：因身處南京“東大門”，園區(qū)全面鏈接寧鎮(zhèn)揚(yáng)，交通及產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)越。經(jīng)過多年發(fā)展，工業(yè)園已逐漸轉(zhuǎn)型成科技園，而其土地平均容積率相對(duì)較低，難以承載智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新業(yè)態(tài)的迭代需求，產(chǎn)業(yè)用地不足成為束縛區(qū)域發(fā)展的一道“緊箍”。

小而散的老牌科技園，應(yīng)如何容納新產(chǎn)業(yè)？面對(duì)“一地難求”的困境，馬群街道將破題之“筆”點(diǎn)在了“頂層設(shè)計(jì)”上。從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，向“土地存量”要“發(fā)展增量”，向“低效用地”要“發(fā)展質(zhì)量”，推動(dòng)園區(qū)土地?zé)ㄐ隆⒍伍_發(fā)，撬動(dòng)土地資源的集約利用，實(shí)現(xiàn)政府有為、市場(chǎng)有效、企業(yè)有利。

“要想改革有成效，就必須精準(zhǔn)把脈、對(duì)癥下藥。因此在詳細(xì)盤清‘家底’后，街道啟動(dòng)了園區(qū)新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃環(huán)評(píng)的研究，通過實(shí)地調(diào)研、全面排查、多方會(huì)談、溝通協(xié)調(diào)，擬融合發(fā)展高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。”馬群街道相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，秉持“項(xiàng)目為王”的理念，街道爭(zhēng)分奪秒、只爭(zhēng)朝夕，采取個(gè)性化服務(wù)方案，為企業(yè)用地“把脈問診”，疏通產(chǎn)業(yè)發(fā)展堵點(diǎn)，破除制造業(yè)落地限制，推動(dòng)園區(qū)部分低效用地土地用途的調(diào)整“增容提效”，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造條件，夯實(shí)工業(yè)經(jīng)濟(jì)“壓艙石”。

位于仙林大道16號(hào)的中石化南京工程有限公司，就是馬群科技園盤活低效土地后引進(jìn)的首個(gè)總部和研發(fā)中心項(xiàng)目，2021年5月正式入駐辦公。這一標(biāo)桿項(xiàng)目的落地不僅為園區(qū)注入新動(dòng)能，更直觀展現(xiàn)了土地集約利用帶來的倍增效益。值得一提的是，在園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整工作中，園區(qū)土地容積率由原先0.8左右提高到1.5-2.8，按計(jì)容建筑面積算，可以“再造一個(gè)馬群科技園”。后續(xù)，街道將對(duì)工業(yè)用地和科研用地進(jìn)行更科學(xué)的統(tǒng)籌，推進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)融合發(fā)展。

騰籠換鳥提效能，產(chǎn)業(yè)煥新添活力

陽光下，金馬路10號(hào)盛恒達(dá)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，工人們正專注進(jìn)行收尾作業(yè)，有人對(duì)外幕墻進(jìn)行著最后的裝飾，有人推著裝滿沙子的小車穿梭于樓宇之間。目前，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已順利完工，外部裝修也已全部結(jié)束，預(yù)計(jì)今年上半年具備竣工條件。

實(shí)際上，該項(xiàng)目所在地的“前任主人”，是一家石材生產(chǎn)加工企業(yè)，主營石材加工和銷售，產(chǎn)能相對(duì)較為落后，且對(duì)區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生了不小影響。為化解區(qū)域矛盾、推動(dòng)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，在經(jīng)過多方協(xié)調(diào)與溝通后，馬群街道于2017年將該企業(yè)清退，并開始引進(jìn)新的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，該地塊也正是馬群科技園清退存量落后產(chǎn)能后公開招拍掛的第一幅產(chǎn)業(yè)用地。項(xiàng)目由上市企業(yè)廣東盛路通信科技股份有限公司和國家級(jí)專精特新“小巨人”企業(yè)南京恒電電子有限公司共同投資建設(shè)，建成后將打造成為集專用微波研發(fā)、智能制造、試驗(yàn)、孵化平臺(tái)為一體的“有特色、高增長(zhǎng)、聚專業(yè)、強(qiáng)輻射”的通信電子產(chǎn)業(yè)園，年產(chǎn)值預(yù)計(jì)可達(dá)10億元，將為棲霞區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新動(dòng)力。

向南百米開外，位于金馬路6號(hào)的金馬智匯科技園，同樣也是騰籠換鳥的典型案例。該園是由南京威克曼激光科技有限公司自主轉(zhuǎn)型，拆除自有廠房后建設(shè)的科技創(chuàng)新載體，一期項(xiàng)目于2020年竣工投用，已入駐40余家優(yōu)質(zhì)企業(yè)。目前，二期項(xiàng)目也已基本完工。

而在這兩個(gè)園區(qū)之外，馬群街道的探索并未止步。為進(jìn)一步提高土地利用效率，釋放規(guī)模效應(yīng)，馬群街道以政策扶持撬動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，在“一退一進(jìn)”之間，于存量空間中“變”出了高質(zhì)量發(fā)展的新天地。面對(duì)轄區(qū)內(nèi)閑置低效用地的復(fù)雜情況，街道創(chuàng)新推行“解剖式”治理——根據(jù)地塊區(qū)位特點(diǎn)、企業(yè)轉(zhuǎn)型訴求和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向，量身定制“一地一招”“一企一策”的盤活方案。通過政策扶持的“組合拳”精準(zhǔn)發(fā)力，招商引資的“強(qiáng)磁場(chǎng)”定向吸附，疊加土地置換、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的“催化劑”效應(yīng)，原本沉寂的土地正迸發(fā)出新的生機(jī)。

其間，馬群街道始終堅(jiān)持以高效服務(wù)為導(dǎo)向，“一包到底”，著力推動(dòng)項(xiàng)目在取得用地后盡快啟動(dòng)建設(shè)，高效推進(jìn)批、供、用等環(huán)節(jié)，縮短辦理時(shí)限。支持企業(yè)選擇適宜的用地方式，有效節(jié)省企業(yè)前期用地時(shí)間、降低經(jīng)濟(jì)成本支出，激發(fā)企業(yè)后續(xù)發(fā)展動(dòng)力。

要素筑基強(qiáng)配套，“化繭成蝶”啟新程

產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要空間保障、載體支撐。馬群街道通過系統(tǒng)性基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型注入強(qiáng)勁動(dòng)能：一方面實(shí)施園區(qū)電力增容工程破解企業(yè)用電瓶頸，另一方面啟動(dòng)路網(wǎng)優(yōu)化工程——青一路已建成通車，神馬路、天馬路升級(jí)改造后續(xù)也即將展開，此外，紫金山東站改擴(kuò)建已提上日程，科學(xué)通暢的交通網(wǎng)絡(luò)正為地塊再開發(fā)鋪設(shè)發(fā)展快車道。在服務(wù)配套持續(xù)完善的基礎(chǔ)上，街道聚焦盤活低效用地，通過空間重構(gòu)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，構(gòu)建全要素保障體系，進(jìn)而持續(xù)增創(chuàng)效益。

馬群街道重點(diǎn)企業(yè)江蘇凱米膜科技股份有限公司正是要素保障先行的典型案例。當(dāng)這家國家級(jí)專精特新“小巨人”企業(yè)因產(chǎn)能擴(kuò)張急需新廠房時(shí)，街道服務(wù)專班迅即啟動(dòng)“護(hù)航模式”，工作人員化身“產(chǎn)業(yè)偵探”，精準(zhǔn)鎖定距離企業(yè)最近的閑置地塊，通過盤活土地資源，為企業(yè)量身定制“成長(zhǎng)空間解決方案”。如今，在這片煥新的土地上，智能化廠房正“拔節(jié)生長(zhǎng)”，傳統(tǒng)制造企業(yè)如同“老樹發(fā)新芽”，在創(chuàng)新沃土中迸發(fā)二次生長(zhǎng)曲線。

要素保障的強(qiáng)支撐，正在重塑馬群科技園的發(fā)展基因。在精準(zhǔn)施策推動(dòng)下，馬群科技園低效用地“盤”出了規(guī)模化、“轉(zhuǎn)”出了生產(chǎn)力、激“活”了大產(chǎn)業(yè)。目前，已有15幅地塊（約557畝）實(shí)現(xiàn)工業(yè)轉(zhuǎn)科研功能置換，4幅地塊（約360畝）實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地容積率提升。此外，近十幅地塊已被列入新一年度低效用地再開發(fā)計(jì)劃。

通過“騰籠換鳥”與“筑巢引鳳”雙輪驅(qū)動(dòng)，如今，馬群科技園“化繭成蝶”，已形成四大產(chǎn)業(yè)集群：互聯(lián)網(wǎng)和電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)、環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代交通產(chǎn)業(yè)。園區(qū)還先后被認(rèn)定為省級(jí)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地、南京市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、省級(jí)科技產(chǎn)業(yè)園、蘇南國家自主創(chuàng)新示范優(yōu)秀園區(qū)。