當(dāng)前城市發(fā)展已從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段。《蘇南重點(diǎn)城市要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》提出 “以市場(chǎng)化方式盤活存量建設(shè)用地”的方針，使“盤活存量低效用地，深化要素市場(chǎng)化配置”成為蘇南各地高質(zhì)量發(fā)展的共同課題。南京市棲霞區(qū)作為以制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)大區(qū)，搶抓要素市場(chǎng)化配置綜合改革機(jī)遇，積極挖掘存量資源，在實(shí)踐中摸索形成“規(guī)劃引領(lǐng)轉(zhuǎn)型、多元市場(chǎng)參與、組團(tuán)全程陪跑”三維發(fā)力模式，推動(dòng)空間要素集約、園區(qū)集聚提升、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。

一、專注科學(xué)規(guī)劃 向空間要新質(zhì)生產(chǎn)力

棲霞區(qū)充分發(fā)揮規(guī)劃的科學(xué)引領(lǐng)作用，加快“退二優(yōu)二”“退二進(jìn)三”引導(dǎo)低效用地企業(yè)積極轉(zhuǎn)型或主動(dòng)退出、布局?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)和先進(jìn)制造業(yè)等項(xiàng)目，著力提升土地資源配置效率。

從高處謀劃，引導(dǎo)園區(qū)“長(zhǎng)出”新產(chǎn)業(yè)集聚空間。棲霞區(qū)積極響應(yīng)《蘇南重點(diǎn)城市要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》中 “確定低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)更新、綜合整治等多種模式盤活存量低效用地”的要求，制定并報(bào)市政府批準(zhǔn)了《南京市棲霞區(qū)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃 (2021-2025 年）》，以此為指導(dǎo)，棲霞區(qū)制定了全區(qū)年度用地再開發(fā)實(shí)施計(jì)劃，引導(dǎo)重點(diǎn)園區(qū)推陳出新，布局附加值更高、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向更鮮明的品質(zhì)園區(qū)，目前已取得階段性成效。

例如棲霞區(qū)馬群街道盛恒達(dá)科技產(chǎn)業(yè)園即將竣工，該項(xiàng)目由原產(chǎn)能落后且污染環(huán)境的石材廠改造而成。這是馬群科技園清退落后產(chǎn)能后首幅公開出讓的產(chǎn)業(yè)用地，由上市企業(yè)廣東盛路通信與國(guó)家級(jí)專精特新“小巨人”南京恒電電子聯(lián)合投資建設(shè)。項(xiàng)目定位為通信電子產(chǎn)業(yè)園，集微波研發(fā)、智能制造、試驗(yàn)和孵化功能于一體，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值10億元，將成為“有特色、高增長(zhǎng)、聚專業(yè)、強(qiáng)輻射 ”的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。此外，棲霞區(qū)棲霞街道、燕子磯街道也紛紛從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和自身?xiàng)l件出發(fā)，對(duì)利用效益不高的地塊全面摸排、有機(jī)更新，打造了一批規(guī)模緊湊、定位清晰的專業(yè)化園區(qū)，吸引了多家成長(zhǎng)性科技企業(yè)入駐，為新質(zhì)生產(chǎn)力蓄勢(shì)賦能。高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園陸續(xù)投用不僅助力片區(qū)‘長(zhǎng)出’新產(chǎn)業(yè)集聚的寶貴天地，實(shí)打?qū)嵦岣吡送恋乩脧?qiáng)度、地塊經(jīng)濟(jì)效益和土地節(jié)約集約利用水平，更有效促進(jìn)了區(qū)域創(chuàng)新要素的高效配置，進(jìn)一步提升了營(yíng)商環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力。

于細(xì)處落筆，“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”支持重點(diǎn)地塊開展控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整。街道對(duì)企業(yè)需求了解最及時(shí)、最透徹，在尊重、遵循上位規(guī)劃的前提下，馬群街道根據(jù)原用地企業(yè)、新拿地企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的不同訴求，積極邀請(qǐng)第三方編制單位點(diǎn)面結(jié)合開展規(guī)劃管理單元圖則修改和片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整工作，在棲霞區(qū)規(guī)劃資源分局指導(dǎo)下，通過(guò)合理調(diào)整土地用途，科學(xué)優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)，鼓勵(lì)土地復(fù)合利用，完善公共服務(wù)配套，已完成中海外智薈科技產(chǎn)業(yè)園、金馬智匯產(chǎn)業(yè)園、盛恒達(dá)科技產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整。以中海外智薈科技產(chǎn)業(yè)園為例，這處占地150畝的地塊，從其所處區(qū)位看，投入產(chǎn)出比不算高，2022年，該地塊引入中海外智薈科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目后，經(jīng)過(guò)重新規(guī)劃，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)房，有效提高了土地利用強(qiáng)度，滿足了工業(yè)企業(yè)集約發(fā)展需要。

向?qū)嵦幇l(fā)力，精準(zhǔn)施策推動(dòng)開發(fā)園區(qū)變身“高產(chǎn)良田”。開發(fā)園區(qū)是經(jīng)濟(jì)主陣地，推動(dòng)土地及空間資源內(nèi)涵式發(fā)展，意義更突出，需求更迫切。位于棲霞區(qū)的南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（下稱“經(jīng)開區(qū)”）作為國(guó)家級(jí)開發(fā)園區(qū)，緊緊錨定高質(zhì)量發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)，全方位提升土地產(chǎn)出率和資源循環(huán)利用率。比如，支持企業(yè)對(duì)老舊項(xiàng)目進(jìn)行技改，通過(guò)改造提升現(xiàn)有設(shè)施、生產(chǎn)工藝條件及輔助設(shè)施，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大再生產(chǎn)；鼓勵(lì)企業(yè)利用自有土地增資擴(kuò)建新項(xiàng)目，如某企業(yè)利用空閑地塊和廠房建設(shè)新能源汽車電池及零部件項(xiàng)目；主動(dòng)牽線搭橋，推動(dòng)企業(yè)與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)接。園區(qū)內(nèi)一韓資企業(yè)有156畝凈地尚未開發(fā)使用，經(jīng)開區(qū)收儲(chǔ)后，拿出其中100畝供產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好、急需用地企業(yè)使用，不僅盤活了土地存量，更做大了產(chǎn)業(yè)增量。經(jīng)開區(qū)還通過(guò)合法合理調(diào)規(guī)，打造了土地轉(zhuǎn)型利用的生動(dòng)案例。原出口加工區(qū)片區(qū)為工業(yè)用地，由于市場(chǎng)行情變化，部分企業(yè)虧損倒閉或產(chǎn)生閑置資源。經(jīng)開區(qū)將約34畝土地收回再開發(fā)，將規(guī)劃調(diào)整為科研用地，建成17萬(wàn)平方米的興智科技園，目前已引進(jìn)地平線、智駕大陸、出門問(wèn)問(wèn)等科技企業(yè)280余家，極大提升了經(jīng)開區(qū)的創(chuàng)新活力。

目前，棲霞區(qū)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃已進(jìn)入最后一年實(shí)施期，為與“十五五”規(guī)劃有效銜接，區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)已批復(fù)的市、區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃，正在開展新一輪10年期用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃編制工作圍繞土地利用提質(zhì)增效、鼓勵(lì)企業(yè)增資技改、實(shí)施老舊樓宇更新等重點(diǎn)分解目標(biāo)、明確進(jìn)度，重塑全區(qū)經(jīng)濟(jì)地理，以規(guī)劃的科學(xué)性、前瞻性和協(xié)同性，提升企業(yè)扎根棲霞、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心。

二、激活市場(chǎng)潛力 探路培育產(chǎn)業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)

《蘇南重點(diǎn)城市要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》中提出“引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤活存量土地資源”，正是在這一政策指引下，棲霞區(qū)通過(guò)培育產(chǎn)業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)，打破單一政府收儲(chǔ)模式，積極落實(shí)社會(huì)資本參與機(jī)制，有效撬動(dòng)市場(chǎng)力量參與盤活存量土地。

引入頭部產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)取得原土地使用權(quán)，實(shí)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)。棲霞區(qū)引導(dǎo)聯(lián)東集團(tuán)、中海外南方投資建設(shè)有限公司（下稱“中海外”）等國(guó)內(nèi)頭部產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商對(duì)接原土地使用權(quán)人，支持雙方以市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，打造了一批民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)參與、多方共贏的示范案例。以智薈科技產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)方——中海外為例，其具有豐富的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)累計(jì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)1100萬(wàn)平方米、招引企業(yè)近5000家、可整合企業(yè)資源超過(guò)23萬(wàn)家。通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)整體取得土地使用權(quán)后，中海外智薈科技產(chǎn)業(yè)園秉持“專業(yè)招商、專注運(yùn)營(yíng)”理念，招引20多家高新技術(shù)企業(yè)、專精特新企業(yè)入駐，同時(shí)整合集團(tuán)資源全力滿足入園企業(yè)多樣需求，助力各類企業(yè)因地制宜發(fā)展。

通過(guò)引入民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)入駐企業(yè)提供了多維度的支持。發(fā)揮市場(chǎng)化運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，能夠提供更加靈活的金融支持，如為企業(yè)提供階段性購(gòu)房按揭擔(dān)保，幫助企業(yè)獲得優(yōu)惠貸款；同時(shí)根據(jù)企業(yè)實(shí)際需求提供定制化解決方案，響應(yīng)速度快，服務(wù)效率高。這種支持模式充分體現(xiàn)了民營(yíng)企業(yè)的靈活性和創(chuàng)新性，為入駐企業(yè)創(chuàng)造了更加優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。

支持亟需用地企業(yè)，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)等方式快速提升土地效益，助力增資擴(kuò)產(chǎn)。股權(quán)收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)模式具有程序簡(jiǎn)單、保密性高等優(yōu)勢(shì)是一種成熟的交易模式。近年，棲霞區(qū)支持產(chǎn)能快速擴(kuò)張的企業(yè)，探索以股權(quán)收購(gòu)等方式獲取相鄰地區(qū)低效用地，使交易雙方免除政府直接收儲(chǔ)模式下“拆廠房、交還政府、招拍掛”等時(shí)間與金錢成本，幫助企業(yè)搶占市場(chǎng)先機(jī)。如泰普森是經(jīng)開區(qū)一家掌握自動(dòng)化精密測(cè)量和測(cè)試核心技術(shù)的高新技術(shù)企業(yè)，近年產(chǎn)品訂單激增、用地瓶頸逐漸凸顯。同樣位于該區(qū)的某生物醫(yī)藥企業(yè)部分廠房則出現(xiàn)空置、被列為低效用地。泰普森以收購(gòu)股權(quán)方式獲得該生物醫(yī)藥企業(yè)40畝場(chǎng)地的使用權(quán)，后者順利變現(xiàn)退出、泰普森則迅速就近解決場(chǎng)地問(wèn)題。該模式幫助雙方節(jié)省3年時(shí)間3億元資金、盤活土地新增產(chǎn)值3億元。

充分用足政策紅利，調(diào)動(dòng)各類市場(chǎng)主體參與盤活二級(jí)市場(chǎng)土地積極性。棲霞區(qū)積極落實(shí)好各類惠企政策，努力給市場(chǎng)參與者更多彈性調(diào)整空間。2021年至今，共完成125宗670.6公頃低效用地再開發(fā)任務(wù)。特別是今年以來(lái)，南京持續(xù)優(yōu)化二級(jí)市場(chǎng)用地政策，出臺(tái)《南京市低效用地再開發(fā)試點(diǎn)實(shí)施方案》等系列激勵(lì)舉措，切實(shí)讓利于企，有望驅(qū)動(dòng)更多市場(chǎng)力量參與棲霞區(qū)等產(chǎn)業(yè)大區(qū)二級(jí)土地市場(chǎng)建設(shè)。

三、組團(tuán)全程陪跑 向持續(xù)服務(wù)發(fā)展要效能

隨著城市發(fā)展進(jìn)入“存量更新時(shí)代”，棲霞區(qū)把握從“增量擴(kuò)張”向“存量提質(zhì)”的轉(zhuǎn)折機(jī)遇，強(qiáng)化部門協(xié)作、推動(dòng)服務(wù)提質(zhì)升級(jí)，加快探索低效用地項(xiàng)目全生命周期服務(wù)管理模式，推動(dòng)項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)化為實(shí)物增量。

深入摸排，確保供需匹配更“準(zhǔn)”。棲霞區(qū)規(guī)劃資源分局加強(qiáng)與各街道、板塊協(xié)同，常態(tài)化盤整再開發(fā)地塊、立即可用地塊、近期可用地塊等，梳理形成“地等項(xiàng)目”數(shù)據(jù)庫(kù)，確保好項(xiàng)目有好土地供應(yīng)；經(jīng)開區(qū)專門成立產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用工作小組，持續(xù)摸排土地家底、助力供需有效對(duì)接，探索創(chuàng)新存量資源資產(chǎn)再開發(fā)模式入選《中國(guó)開發(fā)區(qū)營(yíng)商環(huán)境百佳案例》在江蘇55個(gè)工業(yè)主導(dǎo)型國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)中，土地集約利用綜合排名全省第一。

優(yōu)化服務(wù)，推動(dòng)批、供、用提“速”。堅(jiān)持區(qū)街聯(lián)動(dòng)、靠前服務(wù)，高效推進(jìn)批、供、用等環(huán)節(jié)，縮短辦理時(shí)限，幫助一批地塊快速提質(zhì)升級(jí)、建設(shè)投用。如金馬智匯科技園項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)中，各級(jí)規(guī)資部門多次現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研協(xié)調(diào)解決難題，園區(qū)推進(jìn)過(guò)程中涉及的行政耗時(shí)大大縮短，目前項(xiàng)目二期已竣工交付。通過(guò)政府各級(jí)的精準(zhǔn)服務(wù)，園區(qū)的建筑品質(zhì)、配套服務(wù)、專業(yè)服務(wù)得到全面提升，深受初創(chuàng)企業(yè)歡迎，被評(píng)定為市級(jí)孵化器。

閉環(huán)管理，嚴(yán)防項(xiàng)目建設(shè)走“偏”。《蘇南重點(diǎn)城市要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》在強(qiáng)調(diào)高效推進(jìn)低效用地再開發(fā)的同時(shí)，也高度重視 “加強(qiáng)閑置土地監(jiān)管處置”?工作。棲霞區(qū)積極響應(yīng)這一要求，通過(guò)健全產(chǎn)業(yè)用地準(zhǔn)入和績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制，動(dòng)態(tài)跟蹤土地利用情況，著力提高單位土地經(jīng)濟(jì)承載容量和產(chǎn)出水平。同時(shí)，該區(qū)密切關(guān)注相關(guān)地塊招商運(yùn)營(yíng)進(jìn)展，全面執(zhí)行工業(yè)低效用地項(xiàng)目“出讓合同 + 投資監(jiān)管協(xié)議” 雙合同管理模式，確保低效用地再開發(fā)工作規(guī)范有序、有效實(shí)施。

下一步，棲霞區(qū)將更加積極有為把握國(guó)家低效用地再開發(fā)試點(diǎn)和蘇南重點(diǎn)城市要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)機(jī)遇，著力破除阻礙要素自由流動(dòng)和高效配置的體制機(jī)制障礙，借鑒先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，聚焦“存量盤活”與“效能躍升”推動(dòng)土地等各類要素發(fā)揮最大潛力，加快“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)”動(dòng)能轉(zhuǎn)換進(jìn)程，奮力開創(chuàng)棲霞區(qū)高質(zhì)量發(fā)展新局面。