在南京城東、紫金山東麓，一場關于空間效率的“立體革命”正悄然發生。棲霞區馬群街道以低效用地再開發為支點，撬動老牌科技園區的“立體生長”——向上延伸產業高度、向下挖掘土地價值、向新拓展發展維度，讓沉淀多年的空間資源在產城融合中奏響“發展曲”。

近年來，馬群街道多措并舉、科學有序推動馬群科技園區低效用地“二次開發”，以控詳修改重塑園區骨骼，用土地盤整疏通產業血脈，借馬群和金馬路TOD樞紐優勢激活發展密碼。隨著一批企業總部、科技型企業、研發中心陸續落戶，馬群街道持續推進“十園千企”計劃，鼓勵重點企業擴內核、拓外延，切實推動區域經濟高質量發展。在這場改革攻堅戰中，老牌科技園區不僅完成了空間重構的物理反應，更催化出產城共生的“化學反應”，闖出一條存量開發與增量崛起同頻共振的新賽道。

盤清家底挖潛力，擴容升級蓄動能

在棲霞區天馬路7號，紫金智谷總部園的玻璃幕墻折射著創新光芒，人工智能企業的算法集群彰顯著科技活力。然而五年前，這里還是一塊閑置土地。面對拿地企業長期“曬太陽”的困境，馬群街道創新采取政企協商清退機制，將土地性質調整為科研用地，引進紫金智谷產業園項目，并于2020年開工建設，2022年底竣工投用。如今，園區已入駐企業約80家，其中規上企業近十家。

這種“向存量要空間”的實踐，在馬群科技園得到了生動演繹。作為南京首批鄉鎮工業園區，這個占地約1.78平方公里的老牌園區曾面臨典型的發展陣痛：因身處南京“東大門”，園區全面鏈接寧鎮揚，交通及產業區位優越。經過多年發展，工業園已逐漸轉型成科技園，而其土地平均容積率相對較低，難以承載智能制造、工業互聯網等新業態的迭代需求，產業用地不足成為束縛區域發展的一道“緊箍”。

小而散的老牌科技園，應如何容納新產業？面對“一地難求”的困境，馬群街道將破題之“筆”點在了“頂層設計”上。從長遠出發，向“土地存量”要“發展增量”，向“低效用地”要“發展質量”，推動園區土地煥新、二次開發，撬動土地資源的集約利用，實現政府有為、市場有效、企業有利。

“要想改革有成效，就必須精準把脈、對癥下藥。因此在詳細盤清‘家底’后，街道啟動了園區新一輪產業發展規劃、控制性詳細規劃和規劃環評的研究，通過實地調研、全面排查、多方會談、溝通協調，擬融合發展高端制造業和現代服務業。”馬群街道相關負責人介紹，秉持“項目為王”的理念，街道爭分奪秒、只爭朝夕，采取個性化服務方案，為企業用地“把脈問診”，疏通產業發展堵點，破除制造業落地限制，推動園區部分低效用地土地用途的調整“增容提效”，為工業經濟發展創造條件，夯實工業經濟“壓艙石”。

位于仙林大道16號的中石化南京工程有限公司，就是馬群科技園盤活低效土地后引進的首個總部和研發中心項目，2021年5月正式入駐辦公。這一標桿項目的落地不僅為園區注入新動能，更直觀展現了土地集約利用帶來的倍增效益。值得一提的是，在園區控制性詳細規劃調整工作中，園區土地容積率由原先0.8左右提高到1.5-2.8，按計容建筑面積算，可以“再造一個馬群科技園”。后續，街道將對工業用地和科研用地進行更科學的統籌，推進制造業和服務業融合發展。

騰籠換鳥提效能，產業煥新添活力

陽光下，金馬路10號盛恒達科創產業園項目現場，工人們正專注進行收尾作業，有人對外幕墻進行著最后的裝飾，有人推著裝滿沙子的小車穿梭于樓宇之間。目前，項目主體結構已順利完工，外部裝修也已全部結束，預計今年上半年具備竣工條件。

實際上，該項目所在地的“前任主人”，是一家石材生產加工企業，主營石材加工和銷售，產能相對較為落后，且對區域環境產生了不小影響。為化解區域矛盾、推動園區轉型升級，在經過多方協調與溝通后，馬群街道于2017年將該企業清退，并開始引進新的優質項目，該地塊也正是馬群科技園清退存量落后產能后公開招拍掛的第一幅產業用地。項目由上市企業廣東盛路通信科技股份有限公司和國家級專精特新“小巨人”企業南京恒電電子有限公司共同投資建設，建成后將打造成為集專用微波研發、智能制造、試驗、孵化平臺為一體的“有特色、高增長、聚專業、強輻射”的通信電子產業園，年產值預計可達10億元，將為棲霞區經濟發展注入新動力。

向南百米開外，位于金馬路6號的金馬智匯科技園，同樣也是騰籠換鳥的典型案例。該園是由南京威克曼激光科技有限公司自主轉型，拆除自有廠房后建設的科技創新載體，一期項目于2020年竣工投用，已入駐40余家優質企業。目前，二期項目也已基本完工。

而在這兩個園區之外，馬群街道的探索并未止步。為進一步提高土地利用效率，釋放規模效應，馬群街道以政策扶持撬動產業升級，在“一退一進”之間，于存量空間中“變”出了高質量發展的新天地。面對轄區內閑置低效用地的復雜情況，街道創新推行“解剖式”治理——根據地塊區位特點、企業轉型訴求和產業規劃方向，量身定制“一地一招”“一企一策”的盤活方案。通過政策扶持的“組合拳”精準發力，招商引資的“強磁場”定向吸附，疊加土地置換、產業升級的“催化劑”效應，原本沉寂的土地正迸發出新的生機。

其間，馬群街道始終堅持以高效服務為導向，“一包到底”，著力推動項目在取得用地后盡快啟動建設，高效推進批、供、用等環節，縮短辦理時限。支持企業選擇適宜的用地方式，有效節省企業前期用地時間、降低經濟成本支出，激發企業后續發展動力。

要素筑基強配套，“化繭成蝶”啟新程

產業發展需要空間保障、載體支撐。馬群街道通過系統性基礎設施升級，為產業轉型注入強勁動能：一方面實施園區電力增容工程破解企業用電瓶頸，另一方面啟動路網優化工程——青一路已建成通車，神馬路、天馬路升級改造后續也即將展開，此外，紫金山東站改擴建已提上日程，科學通暢的交通網絡正為地塊再開發鋪設發展快車道。在服務配套持續完善的基礎上，街道聚焦盤活低效用地，通過空間重構推動產業升級，構建全要素保障體系，進而持續增創效益。

馬群街道重點企業江蘇凱米膜科技股份有限公司正是要素保障先行的典型案例。當這家國家級專精特新“小巨人”企業因產能擴張急需新廠房時，街道服務專班迅即啟動“護航模式”，工作人員化身“產業偵探”，精準鎖定距離企業最近的閑置地塊，通過盤活土地資源，為企業量身定制“成長空間解決方案”。如今，在這片煥新的土地上，智能化廠房正“拔節生長”，傳統制造企業如同“老樹發新芽”，在創新沃土中迸發二次生長曲線。

要素保障的強支撐，正在重塑馬群科技園的發展基因。在精準施策推動下，馬群科技園低效用地“盤”出了規模化、“轉”出了生產力、激“活”了大產業。目前，已有15幅地塊（約557畝）實現工業轉科研功能置換，4幅地塊（約360畝）實現工業用地容積率提升。此外，近十幅地塊已被列入新一年度低效用地再開發計劃。

通過“騰籠換鳥”與“筑巢引鳳”雙輪驅動，如今，馬群科技園“化繭成蝶”，已形成四大產業集群：互聯網和電子信息產業、醫藥健康產業、環保科技產業與現代交通產業。園區還先后被認定為省級物聯網產業基地、南京市現代服務業集聚區、省級科技產業園、蘇南國家自主創新示范優秀園區。