各街道辦事處，區府各部門、各直屬單位：

現將《棲霞區公有房屋及土地集中管理辦法》印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

南京市棲霞區人民政府

2020年8月24日

棲霞區公有房屋及土地集中管理辦法

第一章?總 則

第一條為進一步加強棲霞區公有房屋及土地資產管理工作，維護公有資產的安全完整、優化配置及有效利用，根據《中華人民共和國企業國有資產法》《行政單位國有資產管理暫行辦法》《事業單位國有資產管理暫行辦法》《南京市市級行政事業單位房產出租管理辦法》《南京市企業國有資產監督管理條例》《南京市國有企業房產出租管理辦法》《南京市棲霞區國有資產管理暫行辦法（修訂）》及預算管理等有關規定，結合本區實際，特修訂本辦法。

第二條本辦法所指的集中管理范圍包括：全區各街道辦事處及下屬單位、各級黨政機關、事業單位、區屬國有（集體）控股企業、市屬區管平臺類企業等（以下簡稱“各單位”）。

第三條本辦法適用于各單位擁有、占有、使用的公有房屋及其相應土地或凈地集中招租等行為。

第四條本辦法所稱“單位公有房屋及土地使用權集中招租”是指單位在保證履行行政職能、完成事業任務和保障企業正常經營的前提下，經批準統一將占有、使用閑置的各類商業服務性用房、生產性用房、倉儲性用房、居住性用房、保障性住房等房屋資源，在一定時期內以有償方式讓渡給公民、法人或其他組織使用的行為。

第五條公有房屋及土地使用權集中招租原則上應公開操作，規范出租。

第二章管理部門及職責

第六條區紀委監委、區審計局、區住建局、區規劃資源分局、區司法局和區財政局（國資辦）等部門組成棲霞區公有房屋及土地集中管理工作領導小組（以下簡稱“區公房領導小組”），區政府主要領導任組長、分管領導任副組長，區公房領導小組對公有房屋及土地集中管理工作進行指導、協調和監督,對各單位提出的協議租賃、低于評估價租金、超過本辦法規定的出租期限或免租期申請等形成初步意見后報區政府審定。區公房領導小組辦公室設在區財政局（國資辦）。

第七條區財政局（國資辦）是公有房屋及土地集中管理的綜合監管部門，負責牽頭制訂管理制度、租賃合同范本，聘請有資質的中介機構評估出租價格，按照規定權限審批出租事項，匯總出租、收入信息，實施監督檢查，向區公房領導小組報告公有房屋及土地集中管理情況等工作。

區紀委監委依據問題線索，依法、依規、依紀嚴肅追究責任。

區審計局負責對各單位資產管理、資金收繳、租金使用情況進行審計監督。

區住建局負責對公開招租各有關單位進行相關政策解釋及業務指導，定期對轄區內公有出租房產安全隱患進行巡查整治，依規對區屬公有保障性住房（公租房）履職監管。區房產交易服務市場負責對達到公開招標范圍的公有房屋及土地使用權進行招租，建立和完善我區公開招租不良行為名錄。

區規劃資源分局負責對區國有、集體土地使用權出租的審查和監督管理，協助未辦理不動產權證的出租單位積極爭取補辦權證或給予過渡性支持政策。

區司法局負責指導管理制度、租賃合同范本等文件制訂，組織、指導和參與相關出租單位矛盾糾紛化解工作。

區審計局、區司法局、區財政局（國資辦）、區住建局、區規劃資源分局共同負責對公有房屋及土地使用權公開招標出租的監督工作。

第八條各主管部門負責審核本部門及所屬單位公有房屋及土地所有權出租管理事項，負責本部門及所屬單位公有房屋及土地信息系統數據監管，按月督促所屬單位完成系統登記工作，對公有房屋及土地管理進行監督等工作。

第九條各單位負責公有房屋及土地的具體管理，具備條件的公有房屋及土地應盡快辦理權證，確保出租資產的使用安全，辦理出租報批手續，按有權部門批準的方式組織招租、完善合同管理，及時收繳相關收入，督促承租人按照規劃的用途、結構、消防等安全要求使用房屋，履行發現和報告國有房產安全隱患的第一責任，主動配合消除安全隱患和落實政府出臺的各項政策規定。按期做好出租資產到期清場工作，按月在“棲霞區國資國企管理信息系統”中對公有房屋及土地資產使用、出租、收租、特殊事項等情況進行填報，實施動態監管。

第三章集中招租的方式

第十條對公有房屋及土地出租行為的管理方式實行集中招租，主要采取普通公開招租、公開招標、邀請招標、競爭性談判、協議租賃等方式。

房屋權屬清晰，相關建設資料不全、暫未取得合法權證的，由出租單位說明情況，參照本辦法相關規定，由主管部門研究確定租賃方案報區財政局（國資辦）備案后可采取非公開方式招租，租賃合同報區財政局（國資辦）備案。

第十一條房屋出租面積300平方米以下且年租金15萬元以下；土地出租面積5畝以下且年租金25萬元以下可采取普通公開招租。

第十二條房屋出租面積達到300平方米以上或年租金達到15萬元以上；土地出租面積達到5畝以上或年租金25萬元以上且具備下列條件的房屋（土地使用權）應進行公開招標：

（一）房屋應具有合法不動產權證（房屋所有權證）或合法有效的建設工程規劃許可證；

（二）土地使用權應具有合法國有（集體）建設用地使用權證。

第十三條有下列情況的可采取競爭性談判或邀請招標：

（一）根據政府有關規定或特定要求，針對特定范圍的承租人群出租的公有房屋及土地；

（二）未達到公開招標要求的公有房屋及土地使用權；

（三）采用公開招標、邀請招標方式招租時，符合招標條件的投標人連續兩次達不到法定人數的，可采用競爭性談判方式進行招租；

（四）區政府批準的其他情況。

第十四條特殊情況需采取協議租賃等其他方式的，須由經營單位提出申請，經區公房領導小組研究同意后報區政府批準后執行。

第四章集中招租的操作程序

第十五條普通公開招租操作程序:

（一）出租單位需提前3個月擬定招租方案、確定年租金底價、編制招租文件。年租金底價原則上不低于評估價。

（二）出租單位（有主管部門的單位，須報其主管部門審核同意）應提前3個月填報《棲霞區公有房屋、土地出租申報備案表（普通公開招租）》報區財政局（國資辦）備案。符合法律、法規的集體土地使用權申請出租，須由區規劃和自然資源局提出審查意見后，報區財政局（國資辦）備案。特殊情況由出租單位報區公房領導小組審批。

（三）出租單位應提前2個月發布公開招租的房屋、土地使用權出租信息。出租信息發布應采取張貼公告、公眾媒介公開發布招租信息等形式向社會公布。具體包括以下內容：出租房屋、土地使用權的位置、面積、年租金底價、用途、租賃期限、租賃形式、對租賃對象相關限制條款、報名地點和方式、出租單位名稱、聯系人和聯系電話、公告的發布日期和報名的截止日期、接受投訴的單位和聯系電話等。信息發布的期限不少于10天。

（四）競租人在規定時間內報名競租，出租單位對競租人進行資格審查，了解競租人的能力、以往業績及社會信譽等情況。凡有違規經營、惡意拖欠房屋租金等行為的競租人，一律取消競租資格。由出租單位召開公開招租會議，現場確定承租人，原則上出價最高者為承租人。

第十六條公開招標操作程序：

（一）出租單位需提前3個月擬定招租方案、確定年租金底價、編制招租文件。年租金底價原則上不低于評估價。

（二）出租單位（有主管部門的單位，須報其主管部門審核同意）應提前3個月填報《棲霞區公有房屋、土地出租申報審批表（公開招標）》、統一制式招租方案、法律意見書、出租單位及主管部門領導班子集體決策會議記錄、房屋及土地使用權證復印件或房屋權屬證明承諾書、房屋及土地移交承諾書等材料，報區財政局（國資辦）審批。符合法律、法規的集體土地使用權申請出租，須由區規劃和自然資源局提出審查意見后，報區財政局（國資辦）審批。特殊情況由出租單位報區公房領導小組審批。

（三）出租事項經審批同意后，出租單位委托區房地產交易服務市場代理進行公開招標，區房產交易服務市場應及時在南京市房屋租賃服務監管平臺、南京365淘房網等公眾媒介公開發布招租信息。具體包括以下內容：出租房屋、土地使用權的位置、面積、年租金底價、用途、租賃期限、租賃形式、對租賃對象相關限制條款、報名地點和方式、招租代理單位名稱、聯系人和聯系電話、公告的發布日期和報名的截止日期、接受投訴的單位和聯系電話等。信息發布的期限不少于10天。

（四）公開招標投標人在規定的時間內投遞基本信息資料，區房產交易服務市場對投標人進行資格初審，了解投標人的能力、以往業績及社會信譽等情況。凡有違規經營、惡意拖欠房屋租金等行為的投標人，一律取消投標資格。區房產交易服務市場將公開招標報名登記表及初審情況說明材料報出租單位審核同意后，報出租單位的主管部門備案；單位沒有主管部門的，由出租單位自行備案。

1、符合要求的投標人若超過三家，則三家以上（含三家）投標人攜標書到現場；符合要求的投標人若為兩家，則兩家投標人到現場出價競標，由區房產交易服務市場、出租單位及其主管單位等部門參加的招標會議確定最終中標人，原則上出價最高者中標。由區公房領導小組相關成員單位對公開招標會議進行監督。

2、符合要求的投標人僅為一家，則由區房產交易服務市場通知出租單位后，重新發布招租信息10天，若仍為一家投標人，原則上由該投標人中標。

中標人參照《南京市公共資源交易中心交易服務收費標準》相關文件規定，支付區房產交易服務市場代理費。

第十七條邀請招標和競爭性談判操作程序：

（一）出租單位擬定邀請的承租人名單，發出《競爭性談判文件》或邀請函。出租單位對投標人進行資格審查，審查通過后，辦理談判或招標事宜；

（二）入圍的承租人在收到《競爭性談判文件》后在規定期限內遞交應答文件或投標文件，并按規定交納保證金；

（三）由出租單位、主管單位等部門參加出租公有房屋及土地使用權談判會或招標會，區公房領導小組成員單位進行全程監督；

（四）經過談判或投標后，談判評審小組采用綜合打分法出具談判或招標評審綜合意見，原則上得分最高者為推薦承租人或中標者。

第十八條協議租賃等方式及特殊事項操作程序：

（一）由出租單位向區公房領導小組匯報申請事項并向區政府行文；

（二）區公房領導小組辦公室根據小組審議情況提出辦理意見，報區政府審批后執行。

第十九條招租工作結束后，由出租單位公布招租結果，公開接受社會各界的監督。在7日內如無投訴，中標者應及時繳納押金及租金，與公有房屋、土地使用權出租單位簽訂《棲霞區國有（集體）房屋租賃合同》《棲霞區土地租賃合同》，出租單位與承租人辦理房屋交接。

第二十條租賃合同一式五份，出租單位、承租人各執一份，主管部門留存一份，其余報相關單位備案。

第二十一條公有房屋、土地使用權租賃合同由區財政局（國資辦）統一制定格式文本，主要載明以下內容：

（一）出租房屋、土地使用權名稱、坐落位置、面積等基本情況；

（二）租金（先付后租）、租賃期限；

（三）征收拆遷補償條款的約定；

（四）解除條款（如擅自將承租的房屋出租、分租、轉讓、轉借、以房入股、聯營牟利；擅自改變房屋用途，損壞房屋結構及設備的；用承租房屋進行非法活動的；拖欠租金等情況）；

（五）違約責任及免責條款；

（六）約定的其他條款。

第二十二條未經公有房屋、土地使用權出租單位書面同意，承租方不可將所租賃資產轉租、分租、轉讓、轉借、以房入股、聯營牟利等。農貿市場、商業綜合體、大型超市等確需進行分租的，出租單位應及時掌握分租情況，分租后不得再進行轉租、分租、轉讓、轉借等。

第五章集中招租管理

第二十三條招租底價應根據周邊出租市場價或委托評估機構評估確定。需設置出租條件的，應當報主管部門審核同意,不得有明確指向性，不得違反公平競爭原則。涉及異地公有房屋及土地使用權出租可到所在地政府公共資源交易機構進行公開招租。

第二十四條公有房屋及土地使用權租賃期和免租期應根據行業、資產性質、招商引資等不同情況合理確定：

（一）未達到公開招標要求的公有房屋及土地使用權租賃期一般不超過3年；用于商業經營的房屋出租一般不超過5年，免租裝修期不超過3個月;

（二）達到公開招標要求的公有房屋及土地使用權租賃期可根據行業性質、承租人的投入等因素適當放寬。

1、原則上一般辦公、居住不超過3年；

2、生產經營不超過5年，免租裝修期不超過3個月；

3、一般商業經營不超過5年，免租裝修期不超過3個月；1000平方米以上的超市、農貿市場，2000平方米以上商業綜合體、旅館酒店、營利性養老服務機構，租期不超過10年，免租裝修期不超過6個月；

（三）房屋存在以租賃代維修、以租賃代保護等特殊情形的，需由出租單位提供證明材料，經區住建局審核后報區財政局（國資辦）備案，可適當延長租賃期限，最長不超過10年。

（四）公有房屋及土地出租期限超過3年的，原則上應根據社會經濟發展情況建立合理的租金增長機制，并在合同中予以明確。

第二十五條公開招租，在公告期內未征集到意向承租方的，出租單位可在不低于租金評估價90%的范圍內，設定新的招租底價再次進行公告。

當招租低于租金評估價90%時，應暫停交易，重新設定掛牌價，經區公房領導小組同意后方可繼續進行。

第二十六條公有房屋及土地使用權出租應按照相關法律、法規規定，簽訂區統一制式合同。承租方需要對房產進行裝修、改造的，應事先與出租方協商，出租方不得對承租方的裝修改造進行收購或補償。

第二十七條出租單位發生分立、合并的，由資產接收單位承繼原合同；發生解散、被撤銷的，按照資產處置相關規定處理。

第二十八條租用的公有房屋及土地使用權必須由出租單位依照協議到期收回，并按照本辦法規定重新招租；需繼續出租的，應于合同到期前3個月提出申請，按規定履行報批手續，持續穩定經營、市場環境健康、租金穩定增長的原承租方在同等競租條件下優先考慮；有惡意逃避、拖欠租金、違規經營等不良行為的租賃戶到期后，列入區房產交易服務市場不良行為名錄并不得參與新一輪競租。

第二十九條出租的公有房屋及土地使用權在租約期內，凡因城市規劃等原因引起對所租賃房屋或土地征收或征用的，出租單位負責按規定提前通知租賃戶，并解除租賃協議，同時做好房屋及土地騰空之前的相關工作。

第三十條各單位應加強房產出租日常管理，及時制止承租方違反合同約定的行為，必要時應根據合同約定行使合同解除權，保護公有資產合法權益不受侵害。承租人在租期內提出解除合同的，由出租人根據合同約定協商辦理。房租、押金、違約金等應收盡收的，各單位可正常解除合同并報區財政局（國資辦）備案；未全額收取的，各單位報經區公房領導小組研究同意后報區政府批準。合同解除后再行出租的，按照本辦法規定重新辦理招租手續。

第三十一條主管部門（出租單位）應定期對不動產出租情況進行檢查，發現轉租、違約、安全等問題及時處理。每年12月20日之前，各單位應將本年度的公有房屋及土地使用權出租及閑置情況說明書面上報其主管部門，經主管部門匯總蓋章后，報送區財政局（國資辦）備案；單位沒有主管部門的，上述說明材料蓋章后報送區財政局（國資辦）備案。

第六章收益管理

第三十二條各單位應及時足額收繳租金，出租收入全額上繳相關賬戶，實行“收支兩條線”管理。

（一）區本級行政事業單位的公有房屋及土地使用權出租收入全部繳入區本級行政事業單位非稅戶；

（二）街道辦事處及下屬單位的公有房屋及土地使用權出租收入全部繳入街道非稅戶；

（三）區屬國有（集體）控股企業、市屬區管平臺類企業的公有房屋及土地使用權出租收入繳入各資產所有企業賬戶；

（四）公有房屋及土地使用權出租單位負責按時催繳經營收入，開具相關票據，票據注明合同號、租金起訖時段等必要信息以便查驗。

第三十三條原房屋、土地所有單位要根據單位預算要求，編制本單位公有房屋土地經營收入的年度收支預算，報送區財政局（國資辦）。收入按公有房屋土地經營收入的稅后及相關扣除事項金額計算，支出用于房屋修繕、自籌人員工資費用、利息支出、補充辦公經費不足以及其他區政府同意支出事項等。區財政局（國資辦）根據單位實際收繳進度執行年初部門預算支出管理。

第三十四條原房屋、土地所有單位應切實履行經營收入催繳工作，對無法收回的經營收入，區財政局（國資辦）、區審計局有權催繳，所得收入全額收繳，不再歸原單位使用。

第七章監督管理

第三十五條各單位公有房屋及土地使用權有下列情形之一的，不得出租：

（一）已被依法查封、凍結；

（二）產權不清，存在產權糾紛；

（三）未取得其他產權共有人同意；

（四）其他禁止出租的情形。

第三十六條各單位不得有以下行為：

（一）未經審批，擅自出租房屋、土地；

（二）未按規定程序招租；

（三）收取的租金不及時上繳相關賬戶；

（四）擅自降低或減免合同約定的租金；

（五）隱瞞、坐支、滯留、截留、挪用或私分租金；

（六）隱瞞房屋、土地不報；

（七）其他違法違紀行為。

第三十七條各出租單位應當加強公有房屋及土地資產日常管理，建立租金收繳臺賬，并在財務會計報告中披露相關信息，自覺接受監察、審計、國資等部門的監督檢查。

主管部門履行職責，加強對下屬單位公有房屋及土地使用權出租監督檢查，督促及時收繳出租收益。

第三十八條對公有房屋及土地的集中管理實行舉報獎懲制度。對舉報有功的單位和個人，根據查出并已收繳入庫的資金、稅款和罰款的金額，給予3%-5%的獎勵，獎金最高額為10萬元，由區財政局負擔。

第三十九條對違反本辦法規定的，依照《中華人民共和國公務員法》《中華人民共和國監察法》《財政違法行為處罰處分條例》等法律法規進行處理。構成犯罪的，依法移送司法機關處理。

第八章附則

第四十條本辦法施行前正在履行的租約，除顯失公允或租金價格明顯過低以外，允許維持原租約直至租賃期滿，原租約履行結束后，一律按本辦法規定執行。原租約中顯失公允、租金價格明顯過低以及沒有約定承租期限的合約，有關單位應盡快清理到位。

第四十一條各單位將公有房屋及土地使用權委托、承包給他人經營，或者以聯營等名義將公有房屋及土地使用權交由聯營方使用且不承擔經營風險而獲取收益的，視同出租行為，應按本辦法執行。

第四十二條區屬國有（集體）控股企業和市屬區管國有控股企業的房屋及土地出租，按照本辦法執行。

區屬人防工程、直管公房、園區平臺有招商特殊需求的房屋等出租，可參照本辦法執行或由各單位按照公開、公平、公正的原則，另行制定管理辦法，報區政府同意后執行。

第四十三條 ?本辦法自2020年10月1日起施行。此前有關規定與本辦法不一致的，按照本辦法執行。